小地主一个，几个白菜房（投资城市不是太好城市， 但房子在的区至少是平均水平的， 不是差区）都在远程， 买的时候（包括到现在）大部分都没有亲眼见过。 肯定会有人问， 你为什么会选择远程？
说起来全是泪 ！ 家住德州南部大都市的郊区，若论家住的环境： gated community, 后院是golf course， 前院是区里的一个小湖， 学区也不错。 若论住的环境你说俺住的地方是鸟不拉屎， 俺肯定老不高兴了。 可如果你从我们房价的涨势来说我们是鸟不拉屎的地方， 我就该闭嘴了： 住了差不多15年， 房子涨了差不多30%（每年平均涨幅可不到2%，您若不会算数我可以教您）， 基本上是跑不过通胀（尽管过去的通胀率不高） – 也就是说 若inflation adjusted 我是亏钱的。而同一时期， 湾区朋友的房价已经是原来的3倍了， 就是同一时期给国内父母在县城买的房子， 价格也是原来的3倍了！湾区朋友的房子增值1米，咱们的房子增值N万（N是个位数），所以如果换做是您，让您在我们家附近买房投资，您还敢买吗？ 反正我是有些怕了！
实际上除了头一次跟风湾区朋友在加州一个破城市买了两棵白菜，因为当时啥也不知道所以什么也没考虑外，以后每当我买一棵白菜的时候，大师们的谆谆教诲便会浮现在我的脑海里：买远程房危险 ！ 于是乎我就只好在自家周围转悠，回到家里霹雳扒拉把算盘一打： 现金流自家附近也不赖！ 但当我一想到15年只有30% 的时候我就泄气了，我只好心里对大师们说：俺真对不住你们了，俺还是投远程吧！
房价增值是小地主致富的关键
首先想说明一点的是，我是个挺注意现金流的人 –其实这句话并不完全正确，正确的说法应该是：我是个挺注意不能有负现金流的人 – 就是说房子至少要能养房子， 不要让我掏钱。 投资是为以后退休用的，目前正现金流的多少对我不是很重要!
其次，我所期望的房价年均增值是多少呢？ 3% – 就是这个被不少人鄙视的过去116年美国历史平均增值（考虑到美国inflation 年均值是3%，inflation adjusted 后是相当于房价没增也没降）！ 这既然是美国平均， 就说明差不多一半的地区尚达不到， 包括我自己居住的地区！ 也说明在不少情况下要达到平均也是需要努力的。 另一方面， 既然是平均， 说明对于普通人来说， 努努力还是可以达到的。3% 虽然不高，但3倍杠杆就能转化成12%，4倍杠杆就能转化成15%， 长期下来仍然是相当高的回报！ 以前有位大侠提到年回报20%， 有些人还质疑人家， 实际上这对懂行的人来说是不算什么的！
这是我的小算盘： 假定年均增值3%， Cap rate 7%， loan interest 5%， 这些假设目前来说不离谱吧。如果我借贷100万投资房产， 年增值是3万； 租金方面的回报是 7 – 5 = 2 万， 总共会带来5万的财产增值！ 看看吧： 一个3万， 一个2万， 就是说在正常情况下，房价增值部分仍然比租金部分要高！ 众位成功的大侠们想一想，如果你们去掉房产增值的部分，光租金收入， 你们会赚多少！ 我感觉年均增值2%还可以做一做， 若1%以下就很难做了！
那么在中部这些增值不快的地方就不能发财了吗？ 不是， 但需要有规模， 精耕细作，在管理和维修上尽量降低成本， 依靠强大的现金流仍然能够致富！成功的例子比如老班长JY， 我当地的一个拥有破apartment building的朋友（他什么自己都能修， 包括空调）， 还有坛子里很多能干而又handy的大佬！ 但这些可能不是我们一般的小地主能做到的吧？
那你会说了，我既住在不增值的地方，又不像大佬们那么handy， 我就不能在当地投资房产了？ 不是的，你投仍然比不投好，并且可能仍然会有令你满意的回报， 并且我也鼓励你投， 但你发不了大财！ 除非你换个增值好的地方！
房价增值对我这种雇佣PM而自己不管理的人尤其重要 – PM管理不可能像自己管理一样上心， 也意味着现金流不会太好， 如再没增值这游戏我就没得玩了！
高地产税是小地主的Killer
如果你住在一个像我这样地税既高，房价增值也不高的地方，作为小地主是非常不利的。 这主要体现在两个方面：
- 高地税增加了房产的持有成本，也从一定程度上拖低了房产增值的潜在速度. 这个是比较容易理解的， 尤其是如果其他因素比如经济， 人口增速等都相同的话。
- 高地税提高了出租房的Operating Expense Ratio，实际上就是增加了出租房的盈利风险。我说个例子，是我自己挑选投资房的真实案例： 我想投资一个4-plex, 价位在70万，可以在两个州中选择， 一个是高地产税A州（税率 3%），一个是低地产税B州（税率 1.5%）， 也就是说， A州比B州每年的地产税高10500， 而A州比B州每年的租金也差不多高这个数目。 那么我应该选一个呢？ 我们来对比三种情况：
- 100% Occupy rate： 两者回报一样
- 0% Occupy： A 州要多损失10500
- 75% Occupy：A 亏损（当然是负现金流）， B不亏损（但有负现金流）。
孰优孰劣是不是很明显了， 尤其当我发现B州的vacancy rate更低一些！
注意：我说高地税是小地主的Killer， 并没有说是所有地主的killer。 因为商业地产规则不同， 反应在地产税上也不同。本地认识两个朋友， 一个刚买了180万的小office building , 但county的appraisal value 只有买价的一半。 另一个朋友有一个破旧的apartment building, cash flow 很好， appraisal value只有市场价的1/3 到1/2, 所以这个高地税就没有体现出来。
难道天下就没有一个好的PM了吗？
这年月要找到一个好的PM的确很不容易，不少PM素质差得很！但既然这一行业存在， 必然有它存在的需要， 所以我们不能一棍子打死。两个之中， 或者三个之中， 总能找到个差不多的吧？！ 同时， 我们也不能对他们期望过高， 他们管理我们的物业肯定不能像我们自己管理一样上心， 这也是可以理解的， 所以我们自己必须要有心理准备， 包括买房时现金流的预估等也要尽量保守些。 总之， 不要完全拒绝PM，要把它作为一种选择 ！
扬长避短 & Open-Minded
说起来， 像我这样性格内向，不喜欢与人打交道，更不喜欢被人打扰的人成为地主本身就是一件非常滑稽的事！所以自己管理房产基本不在我的考量之中，哪怕投资房买在我对门，这样说起来我并不是一个真正和称职的地主。 但我发现， 这其实并不完全是一件坏事： 这可以让我有更多时间来做我自己想做的事，并有更多的时间来发现更多好的deal， 而不影响自己的生活质量。另一点重要的是， 我不必像许多投资者那样只把视野订在自己家的一亩三分地， 只要合适，全美国所有地方都可以在我的视野之内！
人有时要Open-Minded，并且要调整好自己的心态。 太太很喜欢旅游， 而我开始并不喜欢， 像到外地考察房产本来是我极不愿意做的事情。但后来， 我跟太太到外地考察过两次房产却是我们玩得最开心的两次！就像朽爷说的：拉屎打兔子两不误！ 自此后， 外出时我的心态就坦然多了！
